국토교통부는 공동주택 입주 이후에도 주민들의 수요 변화에 맞게 시설 공사가 보다 원활히 추진될 수 있도록 공동주택 행위허가제도(주민동의, 지자체 허가·신고)를 완화하는 내용의｢공동주택관리법 시행령·시행규칙｣개정안을 6월 11일부터 40일간 입법예고한다.
이번 개정안은 공동주택 단지별로 주차장, 놀이터, 경로당, 운동시설 등 주민들이 원하는 시설을 편리하게 설치·변경할 수 있도록 하여 입주민들의 편의를 제고하기 위해 마련되었다. 이번에 개정되는 주요내용은 다음과 같다.
[ 1. 입주자등의 동의요건 완화 ]
① 주민공동시설 중 신축 단지에 설치가 의무화되어 있는 필수시설은 사용검사가 완료된 단지에서도 쉽게 설치할 수 있도록 다른 시설을 필수시설로 용도변경하는 경우의 동의요건을 전체 입주자등(소유자와 사용자)의 2/3에서 1/2 이상으로 완화 한다.
* (필수시설) 주민공동시설 중 설치해야하는 시설로 어린이집, 경로당, 놀이터, 운동시설, 작은 도서관 등
(｢주택건설기준등에 관한 규정｣ 제55조의2)
예를 들면, 조경시설 일부를 주민운동시설, 놀이터 등으로, 단지 내 여유공간을 도서관 등으로 변경하는 데에 주민 동의 기준이 보다 용이하게 된다.
② 시설물·설비(승강기, 가설 벽체, 전기설비, 정보통신설비 등) 공사는 건물의 구조에 영향을 주는 부분이 아님을 감안하여 동의요건을 공동주택 공용부분의 경우 해당 동 입주자(소유자) 2/3 이상에서 해당 동 입주자등의 2/3 이상으로 완화한다.
예를들면, 공동주택 공용부분에 노후된 소방설비(소화펌프, 감지기 등), 급·배수설비(물탱크 등)를 철거 하거나 새로 설치 또는 늘리는 경우, 현재 거주하고 있는 임차인을 포함하여 동의를 받을 수 있게 되어 의사결정 절차가 보다 간소화 될 것으로 기대된다.
③ 부대·복리시설의 경미한 파손·철거(사용검사 받은 면적·규모의 10% 이내)도 현재 인정되고 있는 경미한 증축·증설과 같이 입주자대표회의 동의 및 신고만으로 가능하도록 하였다.
* (부대시설) 주차장, 관리사무소, 담장, 건축설비 등 주택에 딸린 시설 또는 설비(복리시설) 놀이터, 경로당, 어린이집 등 입주민 생활복리를 위한 공동시설
예를 들면, 다른 시설 설치를 위해 사용검사 받은 면적의 10% 내에서 조경시설을 철거하는 경우 전체 입주자의 2/3이상의 동의 및 허가를 받아야 했으나, 앞으로는 입주자대표회의 동의 및 신고만으로 가능하다.
[ 2. 주차장, 주민공동시설 등의 용도변경 허용 확대 ]
④ ‘13.12.17. 이전 사업계획승인 등을 받은 공동주택은 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣에 부합하는 지 여부와 관계없이 주민운동시설, 단지 내 도로, 어린이놀이터 각 면적의 1/2범위 내에서 주차장으로 용도를 변경하는 것이 가능해진다.
그동안은 ‘96.6.8. 이전에 사업계획승인 등을 받은 공동주택에 대해서만 주차장으로의 용도변경을 허용했으나, 허용대상을 ‘13.12.17. 이전으로 확대하여 차량대수 급증에 따른 공동주택 단지 내 주차장 부족 문제를 개선하기 위함이다.
* 전국 자동차 등록대수 : ‘95년 847만대 → ’19.7월 2,344만대(약 276% 증가)
이는 주민공동시설 총량제 시행(‘13.12.18) 이전에 지어진 공동주택 단지 중에 총량 기준에 미달되는 단지는 주차장 추가 확보에 불편이 많은 문제를 개선하기 위한 것이다.
* (주민공동시설 총량제) 100세대 이상 공동주택은 주민공동시설(경로당, 어린이놀이터, 주민운동시설, 도서실, 휴게시설 등)의 각 시설 세부 설치면적 대신에 전체 총량면적만 규제(예, 1,000세대 이상은 2,500㎡이상)
한편, ‘13.12.18. 이후 사업계획승인 등을 받은 공동주택 단지는 현행과 같이 용도변경 신고를 통해 부대시설 및 주민공동시설을 주차장으로 용도변경이 가능하다.
⑤ 주민공동시설 중 필수시설(주민운동시설, 경로당, 어린이집, 도서관 등)도 건축위원회 심의를 거치면 해당 시설 전부를 다른 시설로 용도변경 할 수 있게 된다.
예를 들면, 단지 내 도서관 수요가 없으나 어린이집이 필요한 경우 그동안 필수시설은 해당 시설 전부에 대해 원칙적으로 용도변경이 허용되지 않아 도서관 전부를 어린이집으로 용도변경 할 수 없었으나 개정안에 따르면 가능하게 된다.
[ 3. 입주자 공유가 아닌 복리시설(상가, 유치원 등)의 규제 정비 등 ]
⑥ 단지 내 상가 등, 입주자 공유가 아닌 복리시설의 개축·재축·대수선과 파손·철거 및 증설은 지자체 허가·신고 규정을 삭제하여 ｢건축법｣, ｢건축물관리법｣ 등에 따라 인허가 절차가 진행되도록 정비하였다.
그동안 입주자 공유가 아닌 복리시설도 허가·신고절차를 별도로 적용해 왔으나, 개축·재축·대수선의 경우 일반 상가를 규율하는 ｢건축법｣과 비교하였을 때 ｢공동주택관리법｣에 특별히 다르게 규정하고 있지 않고, 시설물의 파손·철거 및 증설 공사의 경우 공사행위가 입주민의 안전과 주거환경에 영향이 크지 않는 점 등을 고려한 것이다. 다만, 주거환경에 영향을 미칠 가능성이 있는 용도변경, 용도폐지 및 증축에 대해서는 현행의 행위허가·신고 기준을 유지하기로 하였다.
⑦ 그 밖에 파손·철거와 용도폐지의 행위기준인 ‘위해의 방지 등’을 ‘위해의 방지’로 명확히 하고, 시설물 개념에 대한 정의를 명시하였으며, 비내력벽 철거 규정은 삭제하고 파손·철거규정으로 통합하였다.
